Mieszkanie w mieście czy apartament nad morzem - gdzie bardziej opłaca się inwestować?

Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich. Jest za to kilka pytań, na które warto odpowiedzieć sobie uczciwie przed podjęciem decyzji. I jest kilka różnic między tymi modelami, których nie widać na pierwszy rzut oka.

W MS Pro zarządzamy apartamentami nad morzem i w górach od blisko 10 lat. Nie sprzedajemy nieruchomości. Pomagamy właścicielom zarabiać na tych, które już mają. Z tego miejsca widzimy, co działa, a co nie, i co właściciele często przeoczają w kalkulacjach przed zakupem.

Czym naprawdę różnią się te dwa modele inwestycyjne?

Mieszkanie w mieście: stabilność i przewidywalność

Mieszkanie w dużym mieście wynajmowane długoterminowo to model, który większość inwestorów zna dobrze. Jeden najemca, umowa na rok lub dwa, comiesięczny przelew. Przychód jest przewidywalny. Zarządzanie jest stosunkowo proste, szczególnie jeśli właściciel mieszka w tym samym mieście.

Ograniczenie jest jedno, ale istotne: stawka czynszu jest ograniczona lokalnym rynkiem najmu, nie rynkiem turystycznym. Właściciel zarabia tyle, ile gotowi płacić najemcy w danym mieście. W Poznaniu inaczej, w Łodzi inaczej, w Krakowie inaczej. Ale w żadnym z tych miast czynsz miesięczny podzielony przez 30 dni nie zbliży się do stawki za dobę w apartamencie wakacyjnym w Kołobrzegu w lipcu.

Apartament nad morzem: wyższy potencjał, wyższa operacyjność

Apartament wakacyjny w dobrej lokalizacji turystycznej działa w innym reżimie cenowym. Stawka za dobę w szczycie sezonu jest wielokrotnie wyższa niż ekwiwalent czynszu najmu długoterminowego. To przekłada się na wyższy potencjalny przychód roczny, jeśli obiekt jest dobrze zarządzany i ma wysokie obłożenie.

Ale najem krótkoterminowy wymaga też wyższej operacyjności: częste sprzątanie, obsługa gości, reagowanie na zgłoszenia, zarządzanie rezerwacjami z wielu kanałów. Właściciel, który liczy na "pasywny dochód" bez żadnego zaangażowania, często się rozczarowuje, jeśli próbuje robić to sam.

Tu pojawia się pytanie, które właścicielom zadajemy wprost: czy chcesz zarządzać apartamentem, czy chcesz z niego zarabiać? To nie jest to samo.

Sezonowość: mit i rzeczywistość

Największy zarzut wobec inwestycji nad morzem brzmi: "ale to tylko sezon letni". I jest w nim ziarno prawdy, jeśli mówimy o typowej miejscowości nadmorskiej, która żyje od czerwca do sierpnia i zamiera we wrześniu.

Kołobrzeg nie jest typową miejscowością nadmorską. Miasto ma status uzdrowiska od ponad 200 lat. Tężnia solankowa, sanatoria i baza balneologiczna przyciągają gości przez cały rok: seniorów na kuracje w listopadzie, pary na weekendy w marcu, rodziny w ferie zimowe. Z naszych obserwacji wynika, że dobrze zlokalizowane obiekty w Kołobrzegu, szczególnie w dzielnicy uzdrowiskowej i przy porcie, utrzymują rezerwacje znacznie dłużej niż tylko w sezonie letnim.

To samo dotyczy Szklarskiej Poręby, gdzie zarządzamy apartamentami w Karkonoszach. Dwa szczyty sezonu, zimowy i letni, plus rosnący ruch w okolicach długich weekendów sprawiają, że rok jest wypełniony znacznie gęściej niż w miejscowościach z jednym szczytem.

Sezonowość to realne ryzyko. Ale w dobrze wybranej lokalizacji jest ono znacznie mniejsze, niż sugeruje obiegowa opinia.

Gdzie wyższy zwrot z inwestycji?

To zależy od trzech rzeczy jednocześnie: ceny zakupu, rocznego przychodu z najmu i tego, jak dobrze zarządzany jest obiekt.

Mieszkania w dużych miastach mają wysokie ceny zakupu, szczególnie w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. Czynsz najmu rośnie, ale rzadko nadąża za tempem wzrostu cen transakcyjnych. Stopy zwrotu w wielu lokalizacjach miejskich są niższe niż kilka lat temu właśnie dlatego, że ceny zakupu rosły szybciej niż możliwe do uzyskania czynsze.

Apartamenty w popularnych lokalizacjach turystycznych, szczególnie tych z ograniczoną podażą nowych gruntów, potrafią łączyć wyższy przychód z najmu krótkoterminowego z wzrostem wartości nieruchomości. W Kołobrzegu linia brzegowa jest zabudowana. Nowe inwestycje deweloperskie powstają, ale przestrzeń jest ograniczona. To naturalny hamulec podażowy, który wspiera ceny.

Żaden z tych modeli nie jest lepszy w każdych warunkach. Ale właściciel, który rozumie mechanizmy obu, może podjąć lepszą decyzję niż ten, który porównuje wyłącznie cenę zakupu.

Co właściciele często pomijają w kalkulacji?

Po latach rozmów z właścicielami widzimy kilka błędów, które pojawiają się regularnie po obu stronach.

Przy mieszkaniu w mieście właściciele często nie uwzględniają kosztów pustostanów, remontów między najemcami i czasu potrzebnego na znalezienie nowego lokatora. Najem długoterminowy bywa mniej pasywny, niż wygląda w teorii.

Przy apartamencie nad morzem właściciele często nie uwzględniają kosztów operacyjnych najmu krótkoterminowego: sprzątanie, wyposażenie, bieżące naprawy i prowizja operatora, jeśli zlecają zarządzanie. Obłożenie na poziomie 60% brzmi dobrze, dopóki nie policzy się, ile zostaje po kosztach.

Najczęstszy błąd po obu stronach to liczenie przychodu brutto bez kosztów. Liczy się przychód netto.

Kiedy apartament nad morzem ma wyraźną przewagę?

Z naszego doświadczenia apartament nad morzem lub w górach bije mieszkanie w mieście na głowę w kilku scenariuszach:

• Właściciel mieszka daleko od obiektu i zleca zarządzanie profesjonalnemu operatorowi. Model działa, bo operator robi wszystko: właściciel zbiera wyniki.
• Lokalizacja jest w miejscowości z całorocznym popytem turystycznym, nie tylko sezonowym. Kołobrzeg i Szklarska Poręba spełniają ten warunek.
• Właściciel chce własnej bazy wypadowej i jednocześnie chce, żeby obiekt zarabiał pod jego nieobecność. Mieszkanie w mieście wynajęte długoterminowo tej funkcji nie pełni.
• Horyzont inwestycyjny jest długoterminowy. Wzrost wartości nieruchomości w ograniczonych podażowo lokalizacjach turystycznych działał historycznie na korzyść właścicieli, którzy trzymali obiekty przez wiele lat.

MS Pro: zarządzanie apartamentami nad morzem i w górach

Jeśli masz apartament w Kołobrzegu, Ustroniu Morskim, Sarbinowie, Dżwirzyno, Grzybowie lub Szklarskiej Porębie i zastanawiasz się, jak go dobrze prowadzić, rozmawiamy. Zarządzamy apartamentami w imieniu właścicieli i przejmujemy całą operacyjność: rezerwacje, gości, sprzątanie, naprawy i rozliczenia.

Właścicielom rozważającym zakup apartamentu w naszych lokalizacjach oferujemy też rozmowę przed decyzją. Mówimy uczciwie, co widać w danych rezerwacyjnych w danej dzielnicy i co wpływa na wyniki. Bez koloryzowania.

Jeśli szukasz apartamentów w Kołobrzegu z myślą o inwestycji lub własnym wypoczynku, możesz sprawdzić nasze obiekty i zobaczyć, jak wygląda to od środka.

FAQ - miasto czy morze: pytania inwestorów

Czy najem krótkoterminowy nad morzem jest bardziej opłacalny niż długoterminowy w mieście?

W dobrze wybranej lokalizacji turystycznej z całorocznym popytem najem krótkoterminowy potrafi generować wyższy roczny przychód netto niż najem długoterminowy w mieście. Warunek jest jeden: obiekt musi być dobrze zarządzany. Wysoki potencjał przychodu przy słabym zarządzaniu nie przekłada się na wyniki.

Czy apartament nad morzem zarabia poza sezonem letnim?

Zależy od lokalizacji. Kołobrzeg jako uzdrowisko przyciąga gości przez cały rok. Obiekty w dzielnicy uzdrowiskowej i przy porcie mają rezerwacje daleko poza szczytem letnim. Typowe miejscowości typowo sezonowe działają krócej. Przed zakupem warto sprawdzić, jak wygląda popyt pozasezonowy w konkretnej miejscowości, a nie opierać się na ogólnej opinii o "sezonie nad morzem".

Czy mogę korzystać z apartamentu sam, jeśli jest zarządzany przez operatora?

Tak. Właściciel blokuje wybrane terminy w kalendarzu rezerwacyjnym i w tych datach apartament jest wyłączony z najmu. Reszta roku pracuje dla gości. To standardowy model dla właścicieli, którzy chcą mieć własną bazę wypadową i jednocześnie zarabiać na obiekcie.

Jakie koszty powinienem uwzględnić w kalkulacji inwestycji w apartament nad morzem?

Poza ceną zakupu i kosztami finansowania: prowizja operatora zarządzającego, koszty sprzątania, bieżące naprawy i wymiana wyposażenia, media, podatek od przychodów z najmu. Właściciele, którzy liczą wyłącznie przychód brutto bez tych kosztów, często są rozczarowani rzeczywistością. Liczy się przychód netto i to od tej liczby należy liczyć stopę zwrotu.